Kaj čaka sobodajalce v 2025?
Sobodajalce v letu 2025 čaka kar nekaj zakonodajnih in regulativnih sprememb. Najstrožje omejitve se obetajo tistim, ki kratkoročno oddajajo stanovanje v tri ali več stanovanjskih stavbah (t.j. blokih). V članku preberite kakšni so predlogi spremembe gostinskega zakona, ki vplivajo na kratkoročno oddajanje turističnih nastanitev.
Predlog novega gostinskega zakona ob objavi tega članka (26. 12. 2024) še ni potrjen in je trenutno v medresorski obravnavi. Pričakuje pa se, da bo, z morebitnimi manjšimi spremembami, sprejet v začetku leta 2025.
Predlog novele gostinskega zakona
Vlada je pripravila revizijo gostinskega zakona predvsem z namenom regulacije kratkoročnega oddajanja v večstanovanjskih stavbah, ker naj bi, po mnenju vlade, oddajanje stanovanj turistom povzročalo pomanjkanje stanovanj za dologoročno oddajanje, poleg tega pa naj bi oddajanje povzročalo nevšečnosti prebivalcem blokov, ki se niso strinjali, da živijo v hotelu. V ta namen predlog novega zakona omejuje in poostruje predvsem oddajanje v tri ali več stanovanjskih stavbah, torej blokih.
Oddajanje stanovanj v blokih
Stanovanja v tri ali več stanovanjskih stavbah bodo lahko oddajali le še posamezniki sobodajalci. Prepovedano bo oddajanje pravnim osebam oz. samostojnim podjetnikom. Stanovanja se bodo lahko oddajala največ 60 dni oziroma med 30 in 90 dni, če se tako odloči občina. Šteje se, da je dan opravljanja oddajanja v kratkotrajni najem nočitev vsaj enega gosta v stanovanju, če pa gost ne prenoči, pa dan, ko gost koristi nastanitveni obrat. V stanovanju je dovoljenih največ 6 ležišč.
Sobodajalec bo moral zbrati vsaj tri četrtine soglasji etažnih solastnikov, vključujoč soglasja vseh etažnih lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi, tla ali stropi mejijo z njegovim stanovanjem. Soglasja bodo veljala tri leta, pristojni inšpektorat pa bo imel pravico vpogleda.
Po pridobitvi soglasji bo moral sobodajalec na oglasno desko objaviti datum začetka oddajanja, na vhodna vrata stanovanja pa nalepiti identifikacijsko nalepko na kateri je navedeno, da se v stanovanju opravlja oddajanje v kratkotrajni najem, na njej pa je potrebno navesti tudi datum poteka soglasij solastnikov.
Vlada po novem stanovanja razlikuje od ostalih nastanitveni obratov, ker naj bi bili vplivi oddajanja stanovanja v kratkotrajni najem večjemu številu gostov v večstanovanjski stavbi bolj intenzivni in imeli širši vpliv, tudi na skupne dele stavbe. Prav tako naj bi, kot pravijo v noveli zakona, imel hrup v večstanovanjskih stavbah večji vpliv, tako z vidika intenzivnosti, kot števila ljudi, na katere vpliva.
Oddajanje v eno ali dvo stanovanjskih stavbah
Za tiste, ki oddajajo v enostanovanjski ali dvostanovanjski stavbi, imajo tam prijavljeno stalno prebivališče in ne oddajajo več kot 50 % uporabne površine stanovanja, se zakonodaja bistveno ne spreminja. Osnovna omejitev oddajanja ostaja 150 dni na leto, pri čemer pa se lahko občina odloči, da zniža omejitev na 30 dni ali jo poviša na 365 dni.
Novela zakona pojasnjuje, da je v enostanovanjskih in dvostanovanjskih stavbah vpliv oddajanja stanovanja v kratkotrajni najem manj intenziven, tako z vidika vpliva na sosede in solastnike. Ker je režim vezan na stalno prebivališče tudi nima toliko vpliva na dostopnost stanovanj, omogoča pa delitveno ekonomijo v pravem pomenu besede, s čimer se upošteva tudi socialni vidik oddajanja stanovanja v kratkotrajni najem.
Kršitve in globe
Z globo od 1.500 do 5.000 € se kaznuje pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik in z globo 400 do 1.200 € sobodajalec posameznik, za prekršek:
- če ne objavi pričetka oddajanja stanovanja v kratkotrajni najem na oglasni deski ali na vhodna vrata stanovanja ne nalepi standardizirane oznake v skladu z zakonom.
Z globo od 2.000 do 20.000 € se kaznuje pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik in z globo 1.000 do 4.000 € sobodajalec posameznik, za prekršek:
- če se nastanitveni obrat, ki se mora kategorizirati, ne kategorizira ali če posluje z oznako kakovostne kategorije, za katero ne izpolnjuje vseh meril in standardov glede na vrsto nastanitvenega obrata, ki se kategorizira;
- če nastanitveni obrat s štirimi ali petimi zvezdicami ali jabolki, ni kategoriziral ocenjevalec nastanitvenih obratov;
- če nastanitveni obrat ni vpisan v register ali nima veljavne identifikacijske številke (15. člen) ali je vpisan v register z napačnimi podatki;
- če pri oglaševanju nastanitvenega obrata v stanovanju in sklepanju pogodb preko spletne platforme za kratkotrajni najem ne navede identifikacijske številke v skladu z zakonom.
Z globo od 5.000 do 50.000 € se kaznuje pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik in z globo 1.500 do 4.000 € sobodajalec posameznik, za prekršek:
- če opravlja oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem v tri in večstanovanjskih stavbah in ni sobodajalec;
- če opravlja oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem preko števila dni v koledarskem letu, določenih z zakonom oziroma splošnim aktom občine;
- če se opravlja oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem brez pridobljenih soglasij solastnikov.
Predlog novega zakona
Predlog novega zakona z oznakami relevantnih sprememb za sobodajalce si lahko preberete na tej povezavi.
Predlagamo tudi branje odličnih zapisov na strani združenja sobodajalcev Slovenije.
Upamo, da spremembe zakonodaje ne bodo preveč negativno vplivale na vašo dejavnost. Vlada si želi poostriti oddajanje predvsem z namenom zagotavljanja dostopnosti stanovanj za dologoročni najem, poleg tega pa želi omiliti negativne vplive, ki jih ima oddajanje stanovanj turistom na prebivalce večstanovanjskih stavb. V ta namen je ministrstvo za finance nedavno predlagalo tudi obdavčitev sekundarnih nepremičnin.
V letu 2025 vam želimo veliko uspehov pri oddajanju!
Za brezksrbno upravljanje vaših nastanitev priporočamo Smart Checkin.
Smart Checkin vam prihrani ogromno časa in skrbi, saj poskrbi za samodejno prijavo gostov, zaračuna turistično takso in omogoča izdajo davčno potrjenih računov.
